Venda de imóveis às avessas

Em tem­pos de ino­va­ções, es­tá nas­cen­do um no­vo ne­gó­cio imo­bi­liá­rio, às aves­sas. Ele acon­te­ce quan­do o com­pra­dor de um lo­te se com­pro­me­te a pa­gar o pre­ço de for­ma par­ce­la­da. Nor­mal­men­te, os pra­zos são ex­ten­sos, em mé­dia, do­ze anos. O em­pre­en­de­dor exe­cu­ta as obras de in­fra­es­tru­tu­ra do em­pre­en­di­men­to, an­tes ou no cur­so do con­tra­to de fi­nan­cia­men­to e a pos­se, ge­ral­men­te, é trans­mi­ti­da ao com­pra­dor na as­si­na­tu­ra do com­pro­mis­so de com­pra e ven­da.

Ocor­re que, qua­se sem­pre, no pri­mei­ro ano da tran­sa­ção imo­bi­liá­ria, o com­pra­dor fi­ca ina­dim­plen­te, pri­o­ri­zan­do a cons­tru­ção da sua ca­sa em de­tri­men­to ao pa­ga­men­to das pres­ta­ções do lo­te.

É aí que co­me­ça a via cru­cis do ven­de­dor. Pri­mei­ro, com a di­fi­cul­da­de de cons­ti­tu­ir pes­so­al­men­te em mo­ra o de­ve­dor. De­pois, vem a ár­dua mis­são em se con­se­guir ci­tá-lo em ação de res­ci­são con­tra­tu­al e aguar­dar o seu trâ­mi­te por, no mí­ni­mo, cin­co anos.

Não bas­tas­sem tan­tas di­fi­cul­da­des, o com­pra­dor traz em sua de­fe­sa o pe­di­do de in­de­ni­za­ção por ben­fei­to­ri­as que fo­ram im­plan­ta­das no imó­vel e, mes­mo ina­dim­plen­tes, plei­teia a de­vo­lu­ção das par­ce­las pa­gas de for­ma in­te­gral. O pe­di­do de in­de­ni­za­ção por ben­fei­to­ri­as re­a­li­za­das é for­mu­la­do ao ar­re­pio dos nor­ma­ti­vos re­ge­do­res da ma­té­ria (Có­di­go Ci­vil Bra­si­lei­ro, Lei 6.7666/79, em seu art. 34, pa­rá­gra­fo úni­co, que dis­põe que não se­rão in­de­ni­za­das as ben­fei­to­ri­as, em des­con­for­mi­da­de com o con­tra­to ou com a lei).

Não im­por­ta se  a Lei 6.766/79 (Lei do Par­ce­la­men­to Ur­ba­no), pre­ve­ja que pa­ra a in­de­ni­za­ção das ben­fei­to­ri­as há que se ob­ser­var a re­gu­la­ri­da­de da obra pe­ran­te os ór­gã­os com­pe­ten­tes.

Não im­por­ta, ain­da, que o cus­to de re­gu­la­ri­za­ção tar­dia da obra cor­res­pon­da a 30% do seu va­lor, com o pa­ga­men­to de to­dos os im­pos­tos, INSS, além dos cus­tos da aver­ba­ção da cons­tru­ção, ha­bi­te-se e seu re­gis­tro na ma­trí­cu­la jun­to ao Car­tó­rio de Re­gis­tro de Imó­veis.

Não im­por­ta, ain­da mais, que se ale­gue que as ben­fei­to­ri­as exe­cu­ta­das, após a de­vi­da cons­ti­tu­i­ção do ina­dim­plen­te em mo­ra, pa­de­çam do ví­cio da pre­ca­ri­e­da­de, o que o tor­na pos­su­i­dor de má-fé. E, mes­mo que o ven­de­dor sus­ten­te que não tem in­te­res­se nas ben­fei­to­ri­as e que elas po­dem ser de­mo­li­das pe­lo com­pra­dor, com di­rei­to a re­co­lher o ma­te­ri­al uti­li­za­do, ale­gan­do que não con­se­gue ga­ran­tir a se­gu­ran­ça e so­li­dez do imó­vel por­que não par­ti­ci­pou da sua cons­tru­ção.

Mes­mo com to­dos es­tes se­nões, o Ju­di­ci­á­rio acre­di­ta que con­fi­gu­ra en­ri­que­ci­men­to sem cau­sa o fa­to do ven­de­dor re­to­mar o imó­vel que ele ven­deu e não re­ce­beu o pre­ço ajus­ta­do, acres­ci­do de uma ben­fei­to­ria que não lhe in­te­res­sa, ha­ja vis­ta não ter si­do o ob­je­to do ne­gó­cio ju­rí­di­co en­ta­bu­la­do en­tre as par­tes.

Nas­ce, en­tão, es­ta no­va mo­da­li­da­de de ne­gó­cio, qual se­ja “a ven­da às aves­sas”. De ven­de­dor de lo­te ele pas­sa a ser o com­pra­dor da ca­sa edi­fi­ca­da pe­lo de­ve­dor. Ne­gó­cio com li­qui­dez e ren­ta­bi­li­da­de que o mer­ca­do imo­bi­liá­rio não ga­ran­te e não ab­sor­ve.

Só mes­mo o Ju­di­ci­á­rio é ca­paz de en­ten­der a ló­gi­ca des­te ne­gó­cio. Mui­tas ve­zes, com ra­ras ex­ce­ções, por não en­ten­der co­mo fun­cio­na o mer­ca­do imo­bi­liá­rio, no­ta­da­men­te nes­tes no­vos tem­pos, on­de há ex­ces­so de ofer­ta e de dis­tra­tos. Sem con­tar o fa­to in­con­tes­te de que, mui­tas ve­zes, es­te imó­vel se­mi­con­cluí­do não aten­de às re­ais ne­ces­si­da­des/pos­si­bi­li­da­des do no­vel com­pra­dor, fi­can­do anos a fio de­so­cu­pa­dos, sem que apa­re­ça um can­di­da­to.

O fi­nal des­sa his­tó­ria ter­mi­na com o pro­pri­e­tá­rio do lo­te ar­can­do com os cus­tos de ava­li­a­ção ou pe­rí­cia pa­ra se pre­ci­fi­car o va­lor da ben­fei­to­ria, que ele te­rá que in­de­ni­zar de uma úni­ca vez e à vis­ta, pa­ra re­to­mar o imó­vel que é de­le, cu­jo pre­ço não foi pa­go.

E o cus­to do de­ve­dor ina­dim­plen­te? Ne­nhum!  Ele não re­co­lheu im­pos­tos ou ta­xas, INSS, ou qual­quer ou­tro en­car­go so­bre a cons­tru­ção; não te­ve que re­gu­la­ri­zá-la, não te­rá que ar­car com ônus da cor­re­ta­gem, não ar­ca­rá no­va­men­te com ne­nhum im­pos­to já que os va­lo­res a tí­tu­lo de in­de­ni­za­ção por ben­fei­to­ri­as são de­po­si­ta­dos em ju­í­zo sem qual­quer de­du­ção.

Ain­da, que es­se de­ve­dor não pre­ci­sa ter CPF “lim­po” ou ca­das­tro apro­va­do pe­las ins­ti­tu­i­ções fi­nan­cei­ras acos­tu­ma­das a con­ce­der cré­di­to pa­ra fi­nan­cia­men­to de imó­veis, já que ele es­tá “ven­den­do” sua ca­sa atra­vés de uma de­ci­são ju­di­cial. E quan­to à evic­ção? E se hou­ver exe­cu­ção em cur­so con­tra es­te de­ve­dor? O em­pre­en­de­dor te­rá que en­fren­tar uma anu­la­tó­ria da­que­la “ven­da”?

Usu­al­men­te, es­te “ven­de­dor” se­quer pa­ga as cus­tas do pro­ces­so e ho­no­rá­rios ad­vo­ca­tí­ci­os por­que é be­ne­fi­ciá­rio da jus­ti­ça gra­tui­ta. Por fim, ra­ras são as ve­zes que ele pa­ga a ta­xa de fru­i­ção (as­se­me­lha-se a um alu­guel pe­lo pe­rí­o­do que a pes­soa mo­ra em imó­vel al­heio), por­que a ju­ris­pru­dên­cia não é pa­cí­fi­ca nes­se sen­ti­do e há di­ver­sas de­ci­sões de­sa­co­lhen­do a fru­i­ção em lo­te ur­ba­no, mes­mo que ha­ja edi­fi­ca­ção no imó­vel e a pes­soa es­te­ja re­si­din­do no mes­mo ou, não ra­ro, alu­gan­do pa­ra ou­trem.

En­fim, ne­gó­cio bom é ser com­pra­dor ina­dim­plen­te e cons­tru­ir em ter­re­no al­heio!

Usu­fru­ir do imó­vel pe­lo tem­po que du­ra um pro­ces­so e sa­ir do mes­mo sem na­da pa­gar, re­ce­ben­do a de­vo­lu­ção das par­ce­las pa­gas de for­ma atu­a­li­za­da, com re­ten­ção de par­cos 10%, com in­de­ni­za­ção das ben­fei­to­ri­as, tu­do pa­go à vis­ta e de uma úni­ca vez, que vai lhe per­mi­tir com­prar ou­tro lo­te, edi­fi­car no­va­men­te e fi­car ina­dim­plen­te, re­co­me­çan­do o mes­mo cír­cu­lo vi­ci­o­so, com o res­pal­do do Ju­di­ci­á­rio.

Mas e o ven­de­dor de lo­te? O que acon­te­ceu com ele? Res­tam-lhe du­as al­ter­na­ti­vas:

Pri­mei­ra, ten­te ven­der o imó­vel ir­re­gu­lar, sem po­der ga­ran­tir a se­gu­ran­ça da edi­fi­ca­ção e por con­se­quên­cia ten­do que bai­xar mui­to o va­lor que ele foi obri­ga­do a in­de­ni­zar pe­las ben­fei­to­ri­as, em um mer­ca­do ex­tre­ma­men­te re­ces­si­vo. Se tu­do der cer­to, con­se­gui­rá ven­der o lo­te com a edi­fi­ca­ção em 120 mes­es, ar­can­do com to­dos os im­pos­tos e de­mais cus­tos.

Se­gun­da, ten­te re­gu­la­ri­zar a edi­fi­ca­ção pe­ran­te o INSS e a Pre­fei­tu­ra Mu­ni­ci­pal, já ten­do ar­ca­do com os cus­tos de pro­je­to, apro­va­ção, al­va­rá, re­gis­tro, im­pos­tos e, ten­do a fe­li­ci­da­de de ser exi­to­so nes­ta em­prei­ta­da, ou se­ja, con­se­guir ven­der o imó­vel pe­lo pre­ço das ben­fei­to­ri­as que ele pa­gou à vis­ta ao com­pra­dor ina­dim­plen­te, jun­ta­men­te com o lo­te, em 120 mes­es!

Is­so se o no­vo com­pra­dor tam­bém não fi­car ina­dim­plen­te… e re­co­me­çar a ci­ran­da vi­ci­o­sa!

(Ana Cris­ti­na Di­as, ad­vo­ga­da, só­cia do Di­as & Ama­ral Ad­vo­ga­dos, di­re­to­ra ad­jun­ta do Ins­ti­tu­to Bra­si­lei­ro de Di­rei­to Imo­bi­liá­rio em Go­i­ás – Ibra­dim-GO e mem­bro da Co­mis­são de Di­rei­to Imo­bi­liá­rio e Ur­ba­nís­ti­co da OAB/GO)